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住まいのコラム

つなぎ融資について

こんにちは!stylecasaの山本です。

住宅ローンを組む際、『つなぎ融資』と呼ばれる制度を利用する方が多かと思います。

注文住宅などを建てるときに利用することが多いのですが、どのような仕組みなのか? また、どのような流れになっているのか?今回は、そんな『つなぎ融資』の利用方法などについてお伝えしたいと思います。

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つなぎ融資とは?

『つなぎ融資』とは、いったいどのような制度なのか?

つなぎ融資とは、住宅ローン実行前に必要なお金をローン会社が一時的に立て替え、前借りできるローンの事です。

そもそも住宅ローンとは、完成した家を担保に融資を行う商品なので、家が建つ前に実行することはできません。

注文住宅のように、土地の取得費用や建築費の一部となる着手金などの支払いは、事前に用意しておく必要があります。

ただそれでは、多額のお金を準備するのが難しいという方が多いかと思います。

つなぎ融資は、そのようなお金の支払いに活用され、資金繰りをサポートしてくれる商品なのです。

仕組みについて

つなぎ融資がどうして必要になるのかというと、それは住宅ローンが完成した建物に融資するローンだからと言えます。住宅ローンの場合は購入する物件を担保にして契約をするため、物件が完成してからローンを組むことが可能になります。

そのため、すでに完成している建売住宅や分譲マンションの場合は、購入時に住宅ローンを組むことができますが、ハウスメーカーや工務店などと契約した後で作られる注文住宅の場合には、住宅が完成するまで住宅ローンを組むことができません。そこで必要になるのが『つなぎ融資』です。

つなぎ融資の返済については主に2 パターンの支払い方法があり1つは『つなぎ融資の利息部分のみ毎月返済していく、元金部分は住宅ローン実行時に返済するタイプ』

もう1つは『利息と元金を住宅ローン実行時に一括で返済するタイプ』です。 いずれのパターンも、建物が引渡された時点で、つなぎ融資による借入れは住宅ローンの融資金で清算します。

つなぎ融資の利用シーン

また、つなぎ融資は主に次のような場面で利用されます。

(1)土地を購入するとき

建設予定地となる土地の取得費用の支払いに、つなぎ融資が利用できます。

(2)着工金・中間金などの支払い

注文住宅の建築費は、着工時(着工金)、上棟時(中間金)、そして完成時と3回に分けて支払うのが一般的です。

それぞれの支払額は、建築費の3分の1ずつとなるケースが多いのですが、こうした支払いにもつなぎ融資が使えます。

※住宅会社によって違います。

(3)引き渡し時にローンの実行が間に合わないとき

住宅ローンの申請が遅れたなど、何らかの理由で引き渡し時までに融資が実行できない場合にも、つなぎ融資を利用して支払うことが可能です。

(4)住んでいた家の売却費で新居を購入するとき

マンションなど以前住んでいた持ち家を売却し、その資金を新居の購入資金に充てる場合、売却できるまでつなぎ融資を利用することもあります。

Symbol for decreasing interest rates. Dice with percentage symbols on decreasing high stacks of coins next to a model house.

つなぎ融資の流れについて

次につなぎ融資を利用する際の一連の流れを、お伝えしたいと思います。

1:土地の購入から建物引渡しまでの期間中、『いつ』『何に』『いくら』資金が必要なのか確認しましょう。つなぎ融資が必要と判断したら、つなぎ融資の借入条件【金利や限度額など】も確認しておくと良いかと思います。

2:購入したい土地が見つかったら、ハウスメーカーや工務店と建築プランを決め請負契約を締結します。その後、住宅ローンの申込みを行い、同時期につなぎ融資の申込みを合わせて行います。

3:住宅ローン、つなぎ融資ともに融資の承認がおりたら、土地の売買契約を結びます。その後、つなぎ融資の金銭消費貸借契約を締結します。

4:土地購入のためにつなぎ融資を利用する場合は、ここで1回目のつなぎ融資が実行され、支払いを行います。

5:その後、請負契約書に基づいて着工金や上棟金などのために、つなぎ融資を利用して資金を用意し、支払いを行います。

6:住宅の引渡時に住宅ローンが実行されます。その融資金でつなぎ融資を一括返済します。

※以上のつなぎ融資の利用の流れは、金融機関によって異なることがありますので、詳細については、検討している金融機関に聞いてみてください。

注意点について

1:利息が高い

つなぎ融資は金利が高く、追加の諸費用が発生するため、その分、経済的な負担も大きくなります。(一般的な住宅ローンが年利1%前後であるのに対し、つなぎ融資は2.5%~3%ぐらいに設定している金融機関が多いです。)

新築住宅の購入は、誰にとっても大きな買い物になりますので、なるべく金利が安い金融機関を選ぶのが良いかと思います!

2:取り扱いのない金融機関もある

住宅ローンは扱っていても、つなぎ融資は提供していない金融機関もあります。

借入先を選ぶ際には、つなぎ融資を扱っているかを事前に確認しておきましょう!

3:融資条件も金融機関によって異なる

利息や審査項目を始め、融資条件は金融機関によって異なります。

申し込みから1年以内の完成を条件とする金融機関もあれば、融資回数や上限額を設定している所もあります。こちらも事前に金融機関に確認しておくと良いかと思います。

Miniature House on A Financial Graph

さいごに

つなぎ融資は、自己資金が少ない方でも注文住宅を手に入れやすくなる魅力的な商品です。

一方で、金利が高いことや住宅ローン控除が受けられないことから、返済負担が重くなるおそれもあります。

つなぎ融資を利用する際は、住宅購入にかかる予算を決め、そのうち自己資金でどれだけ支払えるか、つなぎ融資はどのタイミングで利用するかをしっかり確認したうえで、将来の負担をできるだけ軽くなるように検討しましょう。

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